by Alex Ho
(Image source: onlyyouqj )
目錄
- 房價為何居高不下？
- 都市的房價為什麼比鄉下較高？
- 房價一旦上漲就很難下跌
- 高房價對社會造成的負面影響
- 財富轉移、過度集中
- 房價上漲無法幫助提升社會民生總支出
- 房價帳面上漲 並不代表社會總體財富的增加
- 房地產貸款、房價上漲、壞帳風險
- 台灣房價
- MacroMicro 對 2022 年台灣房市展望的摘要
- 相關數據
- 台灣房價背景
- 2020-2022 背景
- 2020 -2022 房市盛況 (MacroMicro 觀點)
- 房市盛況背景
- 結果
- 台灣房地產不存在明顯泡沫 (as of 2022.01) (MacroMicro 觀點)
- 觀察指標 1：空屋率
- 觀察指標 2：新建餘屋數 (待售屋)
- 觀察指標 3：房價增速 vs GDP 年增率
- 觀察指標 4：購置住宅貸款違約率
- 觀察指標 5：房市循環指標
- 2022 年 9月 經濟狀況
- 2021-2023 全球升息循環是否會衝擊台灣房價？
- <1> Zack 李昌鵬 觀點：升息啟動兩三年之後，台灣房價會下跌
- 美國開始升息，台灣利率也上升，貸款者的貸款成本增加
- 如果接下來的未來又遇到經濟景氣不好
- <2> MacroMicro 觀點：過去美國/台灣升息期間的 房價 並沒有出現 明顯下跌
- 2004/06 ~ 2006/06
- 2010/06 ~ 2011/07
- 2015/12 - 2018/12
- <3> 每次台灣房價開始走跌時，通常是在景氣循環出現顯著衰退的階段
房價為何居高不下？
參考資料：
都市的房價為什麼比鄉下較高？
- 都市提供了相對更多的 工作機會、各種資源、較好的都市設計
- 人們搬遷到都市找工作，供給減少、需求持續上升，推升房價
- 都市市中心的房價很難跌價
- 來都市工作的人，如果居住地點離工作地點太遠，他可能改考慮到別的鄰近城市工作。因此，都市中距離市中心一定距離之內區域裡，對房屋的需求只會增加不會減少，就算房地產擁有者將價錢提高，工作者仍然得勉強接受
房價一旦上漲就很難下跌
- 房東不願輕易降價
- 通常大眾對於房屋的需求有增無減，擁有房屋的人不愁沒有生意做
- 房東寧可付出高額的稅金，也不願意用較低的價錢讓人來買房
- 想要賣房的房東若得知附近地區最新的房產出售價格上漲，他沒有理由也提高自己要出售的價格，進一步持續將房價提高，房地產的價值 看似等於被憑空增加。價格與價值不匹配
- 就算在房價短暫下跌時期，他們仍然可以靠出租房屋的方式收取 租金，而不用急著將房產出手脫售，同時更可以趁這時進場逢低買進更多房產
- 除非房價低到連出租房子都沒有人願意來租，才有可能考慮降低房價
高房價對社會造成的負面影響
財富轉移、過度集中
- 當 賣屋者 以高價賣房給 買屋者，有如天文數字般的財富從買屋者手中轉移給賣屋者，賣屋者 取得了 買屋者 在未來二、三十年中的購買力
- 這些移轉到 賣屋者 手中的貨幣雖然沒有消失，卻造成社會上的貨幣過度集中
房價上漲無法幫助提升社會民生總支出
- 背景：
- 房地產通常被少數人擁有，買屋者 的數量通常遠高於 賣屋者
- 結果：
- 雖然 買屋者 移轉給 賣屋者 的財富總和 相等於 賣屋者 得到的財富，但是 賣屋者因此增加的消費金額 通常遠低於 買屋者 在買屋之前的消費金額
- 若花在買房、付房貸的支出太高了，買屋者 必須因此減少消費，需求減少可能會連帶導致：物價下跌、企業業績下降、失業率上升、通貨緊縮
房價帳面上漲 並不代表社會總體財富的增加
- 一件 商品 被產出之後，只要沒有被成功交易出去，它的價值便是 0
- 如在商品價格上升的同時，無法使 商品本身或是其他種類商品的供給增加，這只會使社會中的財富發生轉移，卻不會增加 整個社會的購買能力 與 生產力
- 房價上漲增加的 虛擬價值會轉嫁到其他方面
- 例如：房租、商店商品價格。導致都市的物價通常比鄉下還貴。
房地產貸款、房價上漲、壞帳風險
如果利率過低，容易取得的 房屋貸款 會助長 房價上漲、 房屋價值 憑空增加
範例
- 背景假設
- 某國人民手上擁有的所有貨幣有 100億元，且都存進銀行
- 銀行擁有人民的 100億元 存款
- 房屋買賣場景
- 房地產業者擁有 10棟 房子要賣，一棟房屋售價100億元，
- 有 10 個人想要買這 10 棟房子，每一人都向銀行辦理 100億元 房貸
- 銀行撥出 1000億元 給 賣屋者，假設賣屋者把這錢繼續存在銀行
- 銀行取得總和為1000億元的債權，將在未來逐步向 買屋者 收回債款和利息
- 銀行的存款總額變成1100億元，即原本的 100億 再加上 賣屋者 因為賣出房屋得到的1000億元
- 土地價值憑空增加的1000億價值，這些虛擬的價值不是商品，而是 債務，也等同於 買房者在未來的購買力 (從 買房者 轉移到 賣房者 手中)
- 但是，銀行實際能夠提供資金流動的貨幣仍然只有 100億，如果某天 賣屋者 想要把錢全部提領出來，原本100億存款的存款人就會領不到任何錢
- 買房者 在未來幾十年中必須把收入的大部分都拿去還錢，才有可能將債務全部償清
- 如果不幸發生經濟景氣下滑
- 假設 這 10 個各欠下 100億元 貸款的 買屋者 有 2 人還不出錢來，相當於銀行帳目上出現了200億 收不回來的債務
- 銀行得以將這兩人的房屋法拍，法拍的成交價 通常低於房屋的市價，假設法拍價格為一戶80億元，那麼銀行帳目便出現 40億元的 呆帳
- 若再加上經濟不景氣造成房價下滑，房屋法拍價格也下跌，銀行的呆帳必然繼續增加
- 在這同時，銀行仍然要維護一般存款人的存款提領正常，但是呆帳的增加使銀行的現金減少，可能發生存款人 擠兌，嚴重時可能導致銀行倒閉，政府可能需要介入援救銀行
- 除非銀行倒閉，呆帳和存款才會消失，但是一般存款人的存款也會追不回來，然而這些存款其實也不是憑空消失，因為早就轉移到賣屋者的手中了
- (中華民國銀行法第46條規定：存款人凡是在法定金融機構的存款超過100萬元者，皆可獲得中央存款保險公司的存款保險保障)
台灣房價
MacroMicro 對 2022 年台灣房市展望的摘要
以下內容的參考資料主要來自 MacroMicro (2022 年 1月)
相關數據
- 世界各國房屋租金收益率 (數據來源：Wikipedia)
- 台灣的 房價與收入比 相當高，但是 房租收益率 很低
- 理論上，對人民來說，在台灣 租房 比 買房 更有利
- 台灣各城市住宅平均租金投報率 (數據來源 link)
- 桃園：2.7%
- 新竹：2.6%
- 新北市：2.5%
- 台北市：2.3%
- 依據觀察房市泡沫的五大圖表 (from MacroMicro)，顯示台灣的房市沒有明顯的泡沫現象
台灣房價背景
(摘要上文重點)
- 台灣的高房價是透過貿易出口累積的資金一點一滴堆砌出來的。GDP、出口貿易、房價的走勢都是一致的
- 台灣因為經濟結構、稅務政策的關係，最終外貿賺來的資金幾乎都流向了房地產而非實體企業，因此全民買房投資之下房價不正常的被堆高
- 台灣房市的高房價很紮實、不太泡沫，但這樣的問題更大
- 這樣的資金流向所導致高房價並不代表有嚴重的房產泡沫、虛高，因為台灣房價並沒有像日本當年泡沫一樣拖鉤GDP，並非是熱錢和炒作所導致的結果，也並非是美國次貸危機時多數貸款買房的人都還不起房貸的狀況
- 然而，如果房價只是虛高、熱錢堆出來泡沫，那對台灣實體生產的損害可能還沒這麼大，可怕的就是台灣房價是實實在在的國民收入堆積而成，房價有多高、房地產市場規模有多大，代表的就是台灣有多少本該用於產業升級的資金被挪走了。
- 台灣人對房價有一大迷思，認為「台灣房市將因少子化趨勢，步入日本後塵。」但他直言，少子化會讓日本房市下修，因為日本買房的是年輕人，但在台灣，尤其是雙北，買房的是那些擁有財富的人，因此少子化對他們而言影響有限，自然也不會衝擊房市。
2020-2022 背景
- 2020-2022
- 2020 年 3月，美國開始 QE、台灣降息
- 台灣人將熱錢投入房地產、股市
- 美國熱錢湧入台灣，投資者將美元換成台幣，台幣兌美金匯率升值 (2021.06 匯率最低達到 27.65 左右)
- 在 台灣發生 2020-2022 年 房地產盛況之後
2020 -2022 房市盛況 (MacroMicro 觀點)
房市盛況背景
- 2020-2021 年 受到 COVID-19 疫情 衝擊，催生出了全球歷史上最大規模的 貨幣寬鬆，過剩的資金流動性 大量湧入 股票、債券、房地產
- 各大科技廠陸續在台灣加大設廠，雙北以外的地區可看到建商紛紛擴大獵地幅度
- COVID-19 疫情並沒有導致台灣房價下跌
結果
台灣房地產不存在明顯泡沫 (as of 2022.01) (MacroMicro 觀點)
觀察指標 1：空屋率
- 當市場上的空屋較多時，代表購房者較多是基於投資和投機的動機，較不利於房價後續走勢。
- 台灣空屋率在 2021 上半年再度下探至 9.13% ，空屋率創歷史新低，也代表著房市的需求仍相當旺盛，而且較多為 自住剛需 所帶動
觀察指標 2：新建餘屋數 (待售屋)
- 新建餘屋（待售屋）定義：屋齡 5 年內、維持第１次登記，且有銷售可能性的住宅
- 預售屋是房市的「供給」，餘屋則可視為房市中的「存貨」
- 當餘屋增加時，代表 房市的需求沒有建商預期的多，導致待售住宅逐漸增加，後續的房價容易下跌修正
- 自 2013 年開始，台灣的建案推案量出現大幅擴張
- 2008 年次貸海嘯後開啟的量化寬鬆政策，房貸利率被大幅壓低，促使大批購屋者湧入房市，核發建造面積數字很高
- 2014 左右，在後續房市需求逐漸跟不上供給時，也醞釀出之後暴漲的新屋餘量（存貨），最後房價壓力逐漸出現
- 2018 開始，但在近幾年的 新建餘屋數 已經沒有明顯的攀升，甚至出現下滑 (數據來源: link )
- 意味著目前市場的需求在 中美貿易戰 和 台商回流 下有所回升，待售住宅逐漸被消化，代表市場中實際存在買房需求
- 2021 年7月
- 台灣空屋率最高的住宅竟是「未滿五年」的新建住宅，平均空屋率高達37%
- 其中持有4-9房者 空屋率為42%，持有10房以上者 空屋率竟達61%
- 新建住宅的空屋比例 太高，顯示在這期間，投資炒作 有可能才是房地產市場主要驅動力
觀察指標 3：房價增速 vs GDP 年增率
- 如果 房價增長 遠快於 經濟 GDP 增長 時，代表 房市市值 過度膨脹，此時代表房市可能有 泡沫風險
- 台灣 的 房價指數 與 GDP 成長率 同步上升
- 2021 年 Q3 時 房價增長 與 GDP 增長 兩者的差值雖然有快速地拉升，但相較於歷史高值並沒有過度非理性地漲幅
- 代表 台灣 房價上漲 的一部分原因也是被 經濟成長 帶動
- 且在大寬鬆的環境全球房地產飆漲下，台灣的房價漲幅也相對較中性
- 根據 Knight Frank 統計，台灣 2021 年 Q3 的房價漲幅差不多等於全球平均年增率的 9.4% ，56 個國家中排名第 30 位，低於許多先進國家包括美國（ 18.7% ）、加拿大（ 17.3% ）、德國（ 12.5% ）
觀察指標 4：購置住宅貸款違約率
- 購置住宅貸款違約率
- 購置住宅貸款違約率 ＝ (本季底購置住宅貸款逾放金額／本季底購置住宅貸款總額)
- 購置住宅貸款違約率 在 2021 年 Q2 仍然維持在 0.11% 的歷史低點
- 代表：貸款買房的人 依然拿得出錢去還貸款，沒有大量違約
- 代表：銀行貸放出去的資金 主要是放給了 財務狀況較為健康的購房者為主
- 貸款負擔率
- 貸款負擔率＝ (房屋貸款／家戶每月可支配所得)
- 貸款負擔率 為 衡量房價負擔能力 的指標。
- 負擔率越低，代表家戶單位對於房價上揚承擔能力越高
- 房屋貸款負擔率 大致維持在高位
(數據來源 link )
觀察指標 5：房市循環指標
- 建物所有權移轉面積
- 包括買賣、拍賣、繼承、贈與及其他，其中買賣面積就佔了超過六成以上，也代表著房市最主要的需求狀況，
- 第一次登記的建物面積
- 通常是紀錄新建建物的所有權登記狀況，可以視為房市的供給，因此將兩者相減可做為房市整體的供需情況
- 房市循環指標
- 將 建物所有權移轉面積中 的「買賣面積」減去 「第一次登記的面積」，並做 12 個月的平滑處理
- 2021 年，兩者的差值尚有一段較大的落差，代表目前房市還是處於供不應求
- 從循環的角度來看，目前房市在經歷 2020 年的復甦期，可望隨著經濟進入成長期後邁入房市的高原期。
數據來源
2022 年 9月 經濟狀況
全球與台灣的整體狀況：
- COVID-19 疫情尚未完全落幕，疫情造成的塞港、通膨現象也尚未完全減緩
- 俄羅斯發動戰爭入侵烏克蘭，造成歐洲能源和原物料價格上漲，進一步使通膨加劇
- 歐洲多個國家遇到極端高溫、旱災、河流斷流
- 美國持續對中國打貿易戰，防範半導體等高級技術流入中國
- 原物料上漲、缺工，也導致台灣房屋營造成本上升
2022 年 3月 美國啟動升息循環
(數據來源 link )
台幣對美元貶值
台灣股市下跌
(數據來源 link )
2022 年Q2 開始，台灣 待售房屋物件數量 明顯增加
2022 年Q2 開始，台灣 房屋移轉登記交易量 下降
(觀察指標： 一年交易數量是否回落到 25萬戶 以下)
(數據來源: link )
2022 年Q2 開始，台灣 房價 仍然在上漲，但是漲勢已放緩，且 交易量 下降
數據來源：清華安富房價指數 ( link )
預售屋成交量 下降
(數據來源 link)
2021-2023 全球升息循環是否會衝擊台灣房價？
<1> Zack 李昌鵬 觀點：升息啟動兩三年之後，台灣房價會下跌
參考資料：
(2021.11)
(2022.07)
他的觀點預測： 2022 開始升息之後 3~4 年時，台灣房市會變得相對較不熱略，可能會有適合的買房時機點
美國開始升息，台灣利率也上升，貸款者的貸款成本增加
- 沒有急需資金的屋主，仍不會輕易降價，繼續撐下去
- 有資金需求的屋主，可能會願意降價求售房子
- 要自住 的 買房者，看到房價正在降，可能決定繼續觀望、先不要買
- 他們可能會選擇去租房，觀察房價走勢，導致 房租 上漲
- 成屋成交量 下降 ，待售物件數量 增加
- 台灣各地區房價會下修
- 蛋黃區 (e.g. 台北、六都市區) 的房價 仍會有支撐
- 蛋白區 價格會下修很多
- 在 2020 Q3-2021 Q4 房價大漲 的 蛋殼區 的房價可能會下修
- 但台灣一直以來的長期利率本來就很低，所以房價跌幅不會太高
- 但投資客在這時可能趁危機入市
- 可能有 房地產公司 開始倒閉
如果接下來的未來又遇到經濟景氣不好
- 自住者可能更加不敢買，因為房價和景氣都不好
- 這時房價夠低了，且可以預期政府遲早會降息，投資者可能就趕緊進場抄底買房
- 政府可能又啟動 貨幣量化寬鬆
- 自住者 與 投資客 都會 進場追高買房子
- 接著，在QE 啟動的一年之內，房價又會漲價
- 然後更多自住者受到影響，覺得不買就來不及了，繼續進場買房
<2> MacroMicro 觀點：過去美國/台灣升息期間的 房價 並沒有出現 明顯下跌
(數據來源 link )
結論：升息期間的 台灣房價 並不會 因為 升息 而出現 明顯下跌
2004/06 ~ 2006/06
- 經歷 2000 年網路泡沫後 2 年的經濟減速，全球經濟逐漸走向復甦，同步也帶起了通膨壓力，開啟升息循環
- 台灣房價指數：漲 21%
2010/06 ~ 2011/07
- 2008 年金融海嘯的產生經濟衰退，在聯準會 QE 政策和中國的四兆鐵公雞刺激下，全球再度迎來強勁的復甦，也帶動了台灣的經濟、房地產，為了抑制房地產的過熱，台灣央行於 2010.06 意外宣布升息
- 台灣房價指數：漲 17.7%
2015/12 - 2018/12
- 美國經濟穩定成長、縮表已告一個段落，美國聯準會認為平均失業率和通貨膨脹率已達預期標準，於 2015 年底宣布升息，原因：
- 台灣房價先跌，然後緩，原因：
- 美國升息，資金回流到美元計價資產，導致資金撤出新興市場
- 當時台灣內外需同時面臨 2015 年中國經濟趨緩以及中國股市股災的衝擊
(數據來源 link )
<3> 每次台灣房價開始走跌時，通常是在景氣循環出現顯著衰退的階段
過去幾次台灣經濟衰退，包括 ：
- 2000 年：網路泡沫
- 2023 年：SARS 疫情
- 2008 年：次級房貸衍生金融海嘯
- 2014 年：中國經濟放緩 與 台灣本身房市供需問題
其他市場
2022-2023 中國房地產降溫
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- Currently based in Taipei City, Taiwan.